Квартиру, купленную с маткапиталом, без разрешения опеки не продать — проверят, не уменьшится ли доля детей

Купить квартиру с материнским капиталом — половина дела. Иногда через год-два семья понимает, что ошиблась: холодно, шумно, неудобный район. Решение кажется простым — продать и купить другую. На этом шаге многие впервые сталкиваются с органом опеки.

Причина в том, что жильё с маткапиталом оформляют в общую собственность родителей и детей с определением долей (часть 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ о дополнительных мерах поддержки семей с детьми). С этого момента у ребёнка есть своя доля в квартире, и распоряжаться ею родители могут только по особым правилам.

Что нельзя делать без разрешения

Сделки за детей до 14 лет совершают родители, но к ним применяются те же ограничения, что и к опекунам (пункт 1 статьи 28 Гражданского кодекса). Пункт 2 статьи 37 перечисляет, что требует предварительного разрешения органа опеки:

• продажа, обмен и дарение имущества ребёнка;
• сдача внаём, в аренду или в безвозмездное пользование;
• залог;
• раздел имущества и выдел из него долей;
• любые другие действия, из-за которых имущество ребёнка уменьшается.

Пункт про аренду часто становится неожиданностью: сдать пустующую квартиру, в которой у ребёнка есть доля, без разрешения опеки тоже нельзя.

Ограничение действует до 18 лет. С 14 лет ребёнок подписывает договор сам, с письменного согласия родителей (пункт 1 статьи 26 ГК), но и тогда на родителей распространяются правила статьи 37 о разрешении опеки (пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса).

Главный вопрос для опеки — не станет ли имущество ребёнка меньше после сделки. Закон прямо относит такие действия к тем, что требуют её разрешения.

Это касается не только продажи: обмен, дарение родственникам или залог доли ребёнка тоже проходят через опеку.

Как получить разрешение

Заявление подают в орган опеки по месту жительства. Разрешение или отказ должны выдать письменно не позже чем через 15 дней с даты подачи заявления (часть 3 статьи 21 закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Перечень документов для заявления задаёт административный регламент органа опеки вашего муниципалитета или региона. Его лучше запросить до того, как искать покупателя: неполный пакет означает повторную подачу и ещё до 15 дней ожидания.

Отказ обязаны мотивировать. Его, как и само разрешение, можно оспорить в суде.

Обходить опеку не стоит. Если сделку заключили без разрешения, опека обязана сразу обратиться в суд с требованием расторгнуть договор (часть 4 той же статьи). Продажа, на которую ушли месяцы, в этом случае может развалиться уже после переезда.

Поэтому план продажи лучше строить от обратного: сначала понять, какую долю и в каком жилье ребёнок получит взамен, и только потом выставлять квартиру на продажу.